Возможна ли принудительная регистрация незавершенного строительства в процедуре банкротства?

Незавершенные объекты часто становятся предметом споров и притязаний при невозможности исполнения обязательств застройщика. Кредиторы стремятся включить такие объекты в конкурсную массу, но регистрация права на них осложнена отсутствием актов ввода в эксплуатацию. Эта ситуация требует обращения к положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ и актуальной судебной практике.

Регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства возможна, если подтверждено создание строительных конструкций, документов достаточно для идентификации объекта, а разрешение на строительство действует либо продлено. Кредиторам стоит запрашивать у конкурсного управляющего инвентаризацию и техническое обследование объекта, а затем – инициировать регистрацию прав через нотариально удостоверенное обращение или судебное решение.

В арбитражных судах встречаются дела, где принудительная регистрация становится единственным способом сохранить право требования кредиторов по незавершенным зданиям. Суд подтверждает право включения объекта в конкурсную массу, если фактически начато строительство и есть разрешительная документация. Участникам дела следует готовить мотивированное ходатайство с приложением технических паспортов, заключения эксперта и копии разрешения на строительство.

Правовой статус объектов незавершенного строительства при банкротстве

Объекты незавершенного строительства не относятся к самостоятельным видам недвижимого имущества согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ. При этом они имеют признаки объекта недвижимости при условии их прочной связи с землёй и наличия признаков индивидуализации. Для включения таких объектов в конкурсную массу требуется однозначное определение их состава и принадлежности должнику.

Регистрация права собственности на незавершенные строительством объекты допускается, если соответствуют требованиям градостроительного и земельного законодательства. В ходе банкротства конкурсный управляющий обязан определить наличие у должника незавершенных объектов, и, если строительство не прекращено по проектной документации, принимать меры к их идентификации и постановке на государственный кадастровый учет (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, регистрация права возможна только при наличии документов, подтверждающих возникновение или переход права. В случае отсутствия регистрации у должника возникает вопрос: можно ли считать объект недвижимостью, подлежащей реализации в рамках процедуры? Арбитражные суды (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.10.2023 № Ф07-11493/2023) допускают включение таких объектов в конкурсную массу, если они могут быть идентифицированы, а возможность их регистрации не оспаривается другими участниками процедуры.

При выявлении незарегистрированного объекта конкурсный управляющий обязан действовать в интересах кредиторов и обеспечить государственную регистрацию, если это позволит реализовать объект с публичных торгов. Для этого нужны правоустанавливающие документы (проектная документация, разрешения на строительство, акты приемки этапов работ). При отсутствии части документов есть риск судебных споров с подрядчиками или собственником земельного участка о правах на объект.

Рекомендуется с самого начала процедуры банкротства провести инвентаризацию и техническое обследование таких объектов. Применение кадастровых и строительных экспертиз помогает снизить споры о составе конкурсной массы. Необнаружение или игнорирование объекта ведет к судебной ответственности управляющего в виде убытков кредиторам.

Основания для государственной регистрации незавершенного объекта должника

Государственная регистрация объекта незавершенного строительства должника в ходе банкротства возможна при одновременном наличии ряда обстоятельств, определяемых федеральным законодательством и разъяснениями судебных органов.

• Расположение объекта на земельном участке с установленным правовым статусом (право собственности или аренды у должника).
• Наличие утверждённой проектной документации или иного документа, подтверждающего разрешение на проведение строительных работ.
• Производство фактических строительных работ, подтверждаемых актами приёмки выполненных этапов, сметами и технической документацией.
• Отсутствие завершения строительства, что подтверждается справками, осмотрами или техническим заключением.
• Градостроительный регламент допускает возведение аналогичного объекта на данном земельном участке.
• Регистрация объекта требуется для целей инвентаризации конкурсной массы и возможной реализации в процедуре банкротства.
• Нет зарегистрированных ранее прав на данный объект незавершенного строительства за иными лицами.

Основания документально подтверждаются сбором и предоставлением в Росреестр:

1. Заявления конкурсного управляющего с указанием на необходимость регистрации.
2. Правоустанавливающего документа на земельный участок.
3. Подтверждающих документов о фактическом выполнении строительных работ.
4. Разрешения на строительство (при наличии).
5. Технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Если какой-либо элемент отсутствует – регистрация невозможна. Исключения допускаются только по решению суда, когда иные доказательства свидетельствуют о наличии объекта незавершенного строительства и правомерности занесения его в ЕГРН.

Порядок принудительной регистрации самовольных построек в рамках банкротства

Арбитражный управляющий вправе инициировать регистрацию самовольной постройки, выявленной в ходе процедуры банкротства, если объект имеет признаки недвижимости и входит в конкурсную массу.

• Необходимо установить право должника на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Оформлению подлежит только объект, находящийся на участке, принадлежащем должнику на праве собственности или аренды, разрешающем соответствующий вид использования.
• Составляется технический план. Привлекается кадастровый инженер, который фиксирует фактические параметры объекта и его местоположение.
• Проводится государственная кадастровая оценка здания (или строения) как объекта незавершенного строительства – формируется кадастровая стоимость и присваивается кадастровый номер.
• Арбитражный управляющий готовит пакет документов: технический план, правоустанавливающие документы на земельный участок, решение собрания кредиторов (если необходимо), подтверждающие полномочия на обращение, выписки из ЕГРЮЛ. Формируется заявление о государственной регистрации права собственности.
• Документы подаются в Росреестр. При наличии отказа по мотиву отсутствия разрешения на строительство или соответствия техническим регламентам управление обжалует отказ в арбитражном суде согласно статьям 198–200 АПК РФ.
• При положительном решении суда Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на объект за должником или конкурсной массой. Объект включается в конкурсную массу должника.

Особое значение имеет судебная практика: Верховный Суд РФ (определение от 29.03.2022 № 305-ЭС21-19427) подтверждает право управляющего регистрировать объекты, построенные на принадлежащем должнику участке, если это необходимо для реализации имущества и погашения требований кредиторов. Исключение составляет случай, если сохранение самовольной постройки создает угрозу жизни, нарушает градостроительные или санитарные нормы.

Рекомендуется предварительно провести оценку экономической целесообразности регистрации: если расходы на оформление существенно превышают возможную выручку от продажи, обоснованно отказаться от включения объекта в состав конкурсной массы и инициировать снос.

Роль арбитражного управляющего в инициировании регистрации

Арбитражный управляющий вправе инициировать регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, входящий в конкурсную массу должника. Это действие обусловлено задачей максимального удовлетворения требований кредиторов. В случае отсутствия регистрации строящегося объекта в ЕГРН управляющий оформляет и подает необходимый пакет документов в Росреестр. В их числе проектная документация, разрешение на строительство, документы, подтверждающие создание объекта, заключение о степени готовности.

Если имеются препятствия – отсутствует часть документации, прекращено строительство или недостает технических характеристик – управляющий запрашивает сведения у застройщика, органов местного самоуправления, технической инвентаризации. При возникновении отказа в государственной регистрации управляющий вправе обжаловать действия регистратора в арбитражном суде, предоставив доказательства наличия признаков объекта незавершенного строительства.

Арбитражный управляющий не ограничен только подачей заявления на регистрацию, но и должен обеспечить юридическую чистоту сделки при дальнейшем отчуждении такого объекта. Регистрация права собственности позволяет провести торги, заключить договор купли-продажи и выполнить возложенные законом функции конкурсного управления имуществом должника. Невыполнение этих обязанностей может влечь привлечение к ответственности по статье 24 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласие и участие органов государственной власти при регистрации

 

При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства в процедуре банкротства требуется соблюдение конкретных требований законодательства. Регистрация невозможна без взаимодействия с органами, осуществляющими государственный строительный надзор и согласования параметров объекта. Необходимость участия определённых органов подтверждается статьями 25 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также разъяснениями Минэкономразвития.

Для принудительной регистрации крайне важно получить официальное заключение уполномоченного органа о соответствии незавершенного объекта проектной документации. Этот документ часто запрашивается Росреестром, и его отсутствие служит основанием для приостановки регистрации. В случае отсутствия необходимых согласований суд может обязать соответствующий орган представить заключение либо выдать мотивированный отказ. Участие органов государственной власти также выражается в предоставлении сведений из ЕГРН и подтверждении отсутствия обременений.

Актуальной проблемой является отсутствие унифицированных регламентов взаимодействия с органами исполнительной власти на стадии арбитражного рассмотрения. Для минимизации рисков целесообразно заранее направлять письменные запросы в адрес комитета по строительству, органов архитектуры и управления имуществом, а также резервировать время для предоставления оригиналов строительной документации.

Процесс включения незарегистрированного объекта в конкурсную массу

Закон о банкротстве не содержит специальной процедуры для включения в конкурсную массу объектов незавершенного строительства, не прошедших государственную регистрацию. Однако такие объекты могут быть признаны имуществом должника на основании юридических документов, подтверждающих право собственности или иное вещное право.

Арбитражный управляющий обязан провести инвентаризацию имущества. Если обнаружен объект незавершенного строительства, на который отсутствует запись в ЕГРН, управляющий запрашивает проектную и разрешительную документацию – разрешение на строительство, планы, акты КС-2, КС-3, договоры подряда, оплату строительных работ.

В случае подтверждения принадлежности объекта должнику управляющий оформляет опись этого имущества и направляет в арбитражный суд ходатайство о внесении его в конкурсную массу. Возникает задача установить, возможно ли завершить строительство и зарегистрировать право собственности либо реализовать объект как имущественный комплекс с землей или долей в праве на нее.

Шаг	Действия управляющего	Документы
1	Обнаружение объекта при инвентаризации	Осмотр, фотофиксация, ведомость имущества
2	Изучение документов на строительство	Разрешение на строительство, договоры, сметы, акты приема-передачи, оплаты
3	Подтверждение права на объект	Судебные акты, бухгалтерская отчетность, имущество на балансе
4	Ходатайство в арбитражный суд	Заявление о включении в конкурсную массу, подтверждающие документы
5	Решение суда	Определение о включении объекта в конкурсную массу

До момента регистрации в ЕГРН управляющий обращается с требованием о признании имущественного права на объект путем подачи заявления в арбитражный суд. После получения судебного акта возможно инициировать государственную регистрацию права. Если проблему с регистрацией невозможно устранить, реализация допускается как имущественного комплекса по правилам статьи 130 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г.

Рекомендуется заблаговременно собрать всю разрешительную документацию и обеспечить участие юриста для подготовки процессуальных документов при включении незарегистрированного строительства в конкурсную массу.

Судебная практика по спорам о регистрации незавершенного строительства в банкротстве

Суды указывают: обязанность обращения за регистрацией незавершенного объекта закреплена за застройщиком (статья 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Конкурсный управляющий может требовать признания права собственности на такой объект только если строительство велось за счет должника, либо за счет средств, надлежащим образом переданных ему по договору. При отсутствии оформленных прав на объект регистрирующий орган может отказать в регистрации права, если отсутствуют документы о праве на земельный участок или разрешение на строительство (Определение ВС РФ от 17.01.2023 № 309-ЭС22-21417).

В ряде дел, например, А46-3931/2020, суды признали незаконными отказы Росреестра в регистрации права собственности конкурсного управляющего на незавершенное строительство при наличии подтвержденных затрат и разрешения на строительство.

Для успешной защиты интересов кредиторов управляющему рекомендуется заранее собрать пакет документов, подтверждающих правомерность размещения и финансирования объекта, а также обосновать экономическую целесообразность регистрации такого актива. Экспертные заключения и справки о фактической готовности объекта могут оказать существенную поддержку в судебном процессе.

Вопрос-ответ:

Допускается ли государственная регистрация права на объект незавершенного строительства по инициативе арбитражного управляющего?

Да, законом предусмотрена возможность регистрации права на объект незавершенного строительства, если этот объект не оформлен в реестре и находится в составе конкурсной массы должника. Арбитражный управляющий вправе подать соответствующее заявление, чтобы обеспечить сохранность и реализацию имущества в ходе процедуры банкротства. При этом проводится проверка наличия признаков объекта незавершенного строительства, подтверждается принадлежность должнику и собирается необходимый пакет документов.

Может ли суд обязать зарегистрировать объект незавершенного строительства, если у должника нет правоустанавливающих документов?

В некоторых случаях, при отсутствии полного пакета правоустанавливающих документов, суд вправе признать за должником право на объект незавершенного строительства на основании фактического владения, строительных документов и бухгалтерской отчетности. Если должник корпоративный, обращение с заявлением подает конкурсный управляющий. Такая регистрация возможна по решению суда, и затем орган Росреестра принимает его к исполнению, внося сведения в ЕГРН.

Какие сложности могут возникнуть при регистрации незавершенных объектов в банкротстве?

На практике нередко возникают сложности с подтверждением принадлежности объекта, сбором технической и учредительной документации, а также с определением стадии готовности строения. Иногда отсутствуют границы участка или имеются несоответствия в характеристиках объекта, отображенных в имеющихся документах и фактическом состоянии, что приводит к задержкам или отказам регистрирующего органа.

Зачем управляющему регистрировать незавершенное строительство при банкротстве?

Такое действие необходимо для пополнения конкурсной массы. Только зарегистрированное имущество может быть реализовано с торгов и включено в расчет с кредиторами. К тому же регистрация защищает объект от отчуждения третьими лицами и позволяет корректно определить его стоимость для дальнейшей продажи.

Можно ли принудительно зарегистрировать самовольную постройку должника в процедуре банкротства?

Самовольные постройки могут быть поставлены на учет исключительно через судебное решение, если будет подтверждено соответствие всех требований законодательства и отсутствуют основания для сноса. В банкротстве конкурсный управляющий может обратиться в суд с заявлением о признании права на самовольную постройку за должником. После получения положительного решения, регистрирующий орган вносит объект в реестр, что позволяет включить его в конкурсную массу.

Можно ли по решению суда принудительно зарегистрировать незавершённый объект строительства, находящийся в конкурсной массе должника?

Да, судебная практика допускает возможность принудительной регистрации объекта незавершённого строительства в рамках дела о банкротстве должника. Это происходит в тех случаях, когда отсутствует надлежащая государственная регистрация права на объект, но необходим переход права собственности к новому владельцу, например, в ходе торгов. Без такой регистрации невозможно реализовать объект или включить его в конкурсную массу для расчётов с кредиторами. Для принудительной регистрации финансовый управляющий или конкурсный управляющий вправе обратиться в суд с соответствующим требованием, предоставив документы, доказывающие, что объект реально существует, относится к имуществу должника и подлежит включению в конкурсную массу. Орган регистрации не вправе отказать во внесении сведений, если есть вступившее в законную силу решение суда, причем само наличие недостроя не является препятствием для такой регистрации.