Понятие арендных каникул знакомо всем, кто так или иначе связан с отношениями по сдаче или найму имущества (чаще всего – недвижимого: офиса, магазина, склада, производственного помещения).
Хотя гражданским законодательством такая формулировка не используется, арендными каникулами принято называть период, в течение которого владелец недвижимости освобождает арендатора от платы за сдаваемое помещение, либо значительно снижает такую плату.
Чаще всего период арендных каникул устанавливается при:
- Проведении арендатором отделочных работ или перепланировки перед началом эксплуатации помещения по назначению;
- Первичной сдаче помещения в аренду в крупных бизнес- и торговых центрах, в целях закрепления арендаторов на возможно долгий срок.
Установление арендных каникул возможно и по другим причинам, если стороны пришли к взаимному согласию по этому вопросу.
Нюансы соглашения о каникулах
Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.
Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.
Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:
- При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
- Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).
Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.
Последствия для арендодателя, в том числе налоговые
Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.
Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.
Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:
- Прекращается начисление амортизации на имущество (статьи 256, 259.1, 259 НК РФ), начиная (со следующего после передачи месяца).
- Продолжается начисление арендодателю НДС к уплате в бюджет (за базу налоговики берут среднерыночную стоимость арендуемого аналогичного имущества), согласно ст. 146 и 154 НК РФ.
Рекомендации арендаторам
У арендатора, так же, как и у арендодателя, в случае неудачной формулировки положения об освобождении от платежей во время арендных каникул могут возникнуть налоговые потери:
- Пользование недвижимостью без оплаты расценивается налоговиками как внереализационный доход (выгода от безвозмездного пользования имуществом), и с него взимается налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).
База по налогу устанавливается на основании рыночной ставки аренды идентичного помещения. Поэтому, прописывать отсутствие платы в период каникул, не в интересах арендатора.
Сомнительным будет и формулировка соглашения об арендных каникулах, предусматривающая доступ в помещение без использования его по назначению. Поскольку арендатор все равно имеет возможность находиться на арендуемых площадях (делать ремонт, оснащение и т.д.), это приравнивается к фактической аренде без оплаты (и облагается налогом).
Как прописать в договоре (образец формулировки о каникулах)
Существует несколько вариантов составления соглашения о предоставлении арендных каникул, которые позволят избежать проблем с налоговиками:
- Снизить арендные платежи в разумных пределах. К примеру, стоимость аренды офис за год составляет 480 тыс. руб. При оплате равными платежами, арендатор должен вносить по 40 тыс. руб. ежемесячно. При предоставлении каникул на 2 месяца, возможно установить оплату за них по 20 тыс. руб., с последующими ежемесячными платежами в размере 44 тыс. руб.
- Установить отсрочку платежей за период 2-3 месяца на более поздний срок. К примеру, прописать, что «Плата за (указать месяцы) вносится в течение (указать месяцы) равными долями». При этом важно указать об отсутствии процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
- Зачесть расходы арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет аренды. При этом плата за помещение устанавливается в договоре, но не уплачивается (арендодатель согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ возмещает арендатору расходы на ремонт помещения).
Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.».
В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.
Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов, и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.
Как снизить арендную ставку?
На видео ниже рассказывается, как можно получить льготную ставку при аренде нежилого помещения у городской администрации в судебном порядке.
Задать вопрос